LA LOI MALRAUX
Depuis 1976, les propriétaires de biens immobiliers donnés en location ne peuvent plus, déduire leurs déficit fonciers de leur revenu global de l’année. Ces déficits ne sont déductibles que des revenus fonciers des cinq années suivantes.
Une des rares exceptions à cette règle très pénalisante pour les propriétaires concerne les immeubles ayant fait l’objet de travaux dans le cadre d’une opération groupée de restauration immobilière faite en application des dispositions de la Loi Malraux du 4 août 1962. En effet, une disposition du Code Général des Impôts permet aux propriétaires de tels immeubles d’imputer directement sur leur revenu global les déficits résultant des travaux qu’ils ont fait effectuer.
L’application de ce régime est subordonnée à quatre conditions :
1- L’immeuble doit être situé dans un « secteur sauvegardé » créé par un arrêté interministériel, soit dans un « périmètre de restauration immobilière » fixé par décision de l’autorité administrative.
2- L’immeuble doit être donné à la location à titre de résidence principale.
3- Les travaux doivent être conformes au plan permanent de sauvegarde et de mise en valeur, approuvé par décret en Conseil d’Etat (Code de l’Urbanisme, Art L.313 – 1)
4- Les travaux doivent être effectués dans le cadre d’une opération groupée de restauration immobilière. L’Association Syndicale de propriétaires au sens des articles L.313 – 3 et L.322 – 2 – 5° du Code de l’Urbanisme est la collectivité des propriétaires (personnes physiques ou personnes morales) d’un ensemble d’immeuble compris dans le secteur sauvegardé, réunis dans les conditions déterminés par la loi du 21 Juin 1865 modifiée pour exécuter à frais communs les travaux de restauration et de mise en valeur de ces immeubles.
Par conséquent, les déficit résultant des travaux réalisés par un propriétaire agissant individuellement ne peut donner lieu à imputation sur le revenu global.
Enfin, il importe de préciser que seuls les travaux admis en déduction des revenus fonciers (c’est-à-dire les dépenses de réparation ou d’amélioration) sont susceptibles de créer un déficit imputable sur le revenu global. Les travaux de construction ainsi que les travaux d’agrandissement ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction.
Clarification résultant de la Loi d’Orientation de la Ville (13 Juillet 1991)
- Déduction des frais d’éviction.
- Déduction des travaux de démolition.
- Déduction des frais d’AFUL.
Nouveau dispositif à compter du 1er Janvier 1995 :
- Il remplace la notion d’opération groupée de restauration immobilière par celle de restauration complète d’un immeuble bâti.
- Il admet l’initiative des collectivités publiques et de certains organismes chargés par elles de l’opération.
- Il substitue l’éligibilité des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé (ZPPAP) à celle des périmètres de restauration immobilière (PRI) une déclaration d’utilité publique étant alors exigée.
- Dans les secteurs sauvegardés, il accorde l’avantage fiscal dès la publication du plan de sauvegarde et de mise en valeur et, avant même cette publication, il permet l’application du régime spécial, dès la création du secteur sauvegardé, aux travaux déclarés d’utilité publique.
- Il autorise, sous certaines conditions, la déduction des travaux de reconstitution de toiture ou de murs d’extérieurs d’immeubles existants et des travaux de transformation en logements de tout ou partie d’un immeuble, dans le volume bâti existant dont la conservation est conforme aux objections de la restauration.
