LE DEFICIT FONCIER
Lorsque les charges sont supérieures aux recettes, il se dégage un déficit foncier. S’il y a par ailleurs des revenus fonciers, l’investisseur aura un gain fiscal proportionnel à sa tranche marginale d’imposition, majoré des contributions sociales (10%).
Le déficit foncier de l’année, pour la part qui ne résulte pas des intérêts d’emprunt, est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros (ou de 15 300 euros). Ce qui n’a pas été déduit est reportable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.
Dans le cas général et dans le dispositif Besson, le déficit foncier de l’année est imputable sur le revenu global s’il résulte de dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d’emprunts et dans une limite annuelle de 10 700 euros. La partie du déficit qui excède 10 700 euros ou résulte d’intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Une disposition permet aux propriétaires qui louent un bien immobilier dans le cadre de l’investissement Périssol d’imputer sur le revenu global le déficit foncier dégagé à hauteur de 15 300 euros. Lorsque plusieurs bien immobiliers sont donnés en location et qu’un déficit est constaté sur au moins un logement faisant l’objet de la déduction au titre de l’amortissement Périssol, le plafond est de 15 300 euros pour tous les déficit fonciers.
Le régime de déduction du revenu global (pour 10 700 ou 15 300 euros) s’applique que les biens immobiliers soient possédés directement par une personnes physique ou par l’intermédiaire d’une S.C.I. Il est autorisé pour les propriétaires de parts de S.C.P.I. La limite est appréciée par déclaration des revenus.
Elle est globale pour tous les immeubles ou parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal. En cas de changement de situation matrimoniale, chaque contribuable bénéficie du plafond. En cas de démembrement de propriété ou d’indivision, chacun bénéficie du plafond autorisé (10 700 ou 15 300 euros) s’il dépose une déclaration séparée.
Lorsque le contribuable a imputé un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le bien immobilier doit être donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. En cas de départ d’un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement, sauf délais incompressibles dans la recherche d’un nouveau locataire. Mais tous les moyens doivent avoir été mis en œuvre. Par ailleurs, l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de location. L’obligation est la même pour les associés d’une S.C.I ou d’une S.C.P.I. dont les associés ont bénéficié d’une imputation du déficit sur le revenu global. Ceux-ci doivent conserver leurs parts pendant la même durée.
Exemple :
Un propriétaire paie en Juin 1999 des travaux réalisés dans un logement. Le paiement de ces travaux génère un déficit foncier qu’il impute sur son revenu global déclaré au titre de 1999 : ce déficit n’est pas remis en cause si le logement est loué jusqu’au 31 décembre 2002. En revanche, s’il le cède le 1er février 2001, l’Administration va remettre en cause le déficit de l’année 1999, exception faite d’évènements familiaux particuliers (invalidité, licenciement ou décès).Elle dispose d’un délai de trois ans pour annuler le déficit.
